Dokumente und Besonderheiten beim Kauf von Immobilien in Spanien
Das spanische Recht definiert klar alle Aspekte beim Verkauf von Immobilien, wobei die Rechte und Interessen jeder an der Transaktion beteiligten Partei mit maximalem Rechtsschutz versehen werden.
Der Kaufprozess beginnt also mit der Auswahl geeigneter Immobilien. Sobald ein Objekt gefunden wurde, beginnt die Sammlung und Vorbereitung aller erforderlichen Dokumente. Das wichtigste dieser Dokumente ist eine Nota simple informativa del Registro de la Propiedad, mit diesem Dokument können Sie die "Geschichte" der Immobilien einsehen, z.B. wem gehört die Immobilie, ob es Lasten und Bauverstöße gibt, zusätzlich führt dieses Dokument alle Merkmale von Immobilien auf: Filmmaterial, Art der Immobilie (Wohn- oder Gewerbeimmobilien), Grundstücks und Bebaute Fläche pro Etage. Die Richtigkeit der Dokumente wird von qualifizierten Anwälten überprüft.
Sobald die Dokumente analysiert wurden, können Sie mit der nächsten Schritt des Kaufs anfangen, nämlich Beantragung von der NIE Nummer - eine Steueridentifikationsnummer des Ausländer, die ebenfalls bei der Eröffnung eines Kontos in Spanischen Banken benötigt wird. Die Beantragung der NIE kann über spanischen Konsulat in Deutschland als auch bei den lokalen Behörden in Spanien erfolgen. Die Einfachste Art zu tun ist eine Vollmach auf einen der dafür spezialisierten Firmen eine Vollmacht zu erstellen, in der Regel sind diese Firmen auch der schnellste Weg eine NIE Nummer zu bekommen.
Ein weiteres Dokument, das als optional gilt ist der Reservierungsvertrag- "Contrato de Opcion" oder auch "Contracto de Arras" auf Spanisch gennant. In diesem Dokument vereinbaren beide Seiten ihre Absicht die Immobilie zu kaufen / verkaufen. Darüber hinaus wird in diesem Vertrag der Preis des Objekts sowie die Bedingungen angegeben, unter denen die Transaktion durchgeführt wird. Der Reservierungsbetrag entspricht in den meisten Fällen dem 10% des Verkaufspreises und wird häufig auf Anwalts - oder Notarstreuhandsskonto eingezahlt. Sobald das Geld eingegangen ist, hat der Verkäufer kein Recht, das Geschäft abzubrechen und an einem anderen Käufer die Immobilie zu verkaufen Beim Verstoß ist eine Straffe in Höhe der 200% des Reservierungsbetrages gesetzlich vorgesehen.
Sobald der Reservierungsvertrag unterzeichnen und eingezahlt ist, kann der Käufer die restlichen zum Kauf erforderlichen Dokumente vorbereiten sowie auch das Geld zum Kauf. Das ist ebenfalls die richtige Phase um die Finanzierung der Immobilie abzuschliessen.
Die Bezahlung erfolgt direkt im Moment der Unterzeichnung von notarieller Kaufurkunde, dabei wird der Gesamtpreis der Immobilie zuzüglich 8-11% (Preis + Steuern, Notarkosten) abzüglich eventuell gemachten Reservierungszahlung fällig. Die Zahlung sollte per Überweisung oder Bankscheck von einem spanischen Bankkonto erfolgen.
Durch die Kontakte zu den spanischen Banken, die wir haben, können Kredite für nicht in Spanien ansässige Personen aufgenommen werden. In der Regel beträgt der Darlehensbetrag 50-70% des Kaufpreises und der Merkmale. Er kann für einen Zeitraum von 5 bis 30 Jahren bei 2,5-4,5% pro Jahr liegen. Der Kaufvertrag wird erfasst, wenn es sich um ein Hypothekendarlehen handelt, und in diesem Fall um den registrierten ursprünglichen Kaufvertrag, den Sie zum Zeitpunkt der endgültigen Rückzahlung des Darlehens erhalten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der ursprüngliche Kaufvertrag bei der Bank zu hinterlegen, die kredit ausgestellt hat. Eine Hypothek dauert etwa einen Monat. Diese Methode des Eigenheimkaufs wird bei unseren Mitbürgern immer beliebter, insbesondere aufgrund der Verfügbarkeit solcher Dienstleistungen.
Was ist "Escritura de Compraventa"?
Das offizielle Hauptdokument der Transaktion ist Escritura Publica oder "Escritura". Dieses Dokument wird zum Abschluss des Kaufes beim Notar unterzeichnet.
Sobald die Escritura unterschrieben ist, erhält der Verkäufer den Rest des Kaufpreises und der Käufer wird der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie erklärt. Escritura Publica muss in Anwesenheit eines Notars unterschrieben werden. Der neue Eigentümer wird nach Vertragsunterzeichnung im Grundbuch der Immobilie eingetragen sein.
Die Eintragung von Immobilien in das Register beträgt ein bis drei Monate. Sobald die Eintragung abgeschlossen wird erhält der Eigentümer die originale Kaufurkunde. Dieses Dokument ist ein Hauptdokument und betätigt das Eigentumsrecht.
Die Kaufnebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien müssen Sie mit bestimmten Kaufnebenkosten rechnen.
Hierbei handelt es sich um Notargebühren, die nach einer speziellen progressiver Skala vom Preis der Immobilie abhängt.
Darüber hinaus muss der Käufer die Ausgaben zum Eintragung beim Registeramt bezahlen. Diese Eintragung wird von speziellen Unternehmen - Gestoria, meistens direkt von dem Notar nach der Abzeichnen von der Kaufurkunde beauftragt, und in der gleichen Rechnung vom Notar als Kosten ausgewiesen. Der Betrag hängt von dem Preis der Immobilien ab und kann zwischen 300€ und 1.000€ betragen.
Darüber hinaus sind folgende Steuer zu bezahlen:
Bei der Neubau Immobilien ist es Mehrwertsteuer in Höhe von 10%, zuzüglich Stempelsteuer in Höhe von 3,5% des Immobilienpreises. Bei der Kauf einer Bestandsimmobilie wird dagegen Grunderwerbsteuer mit einem progressivem Satz von 8 bis 10%.
Hier ist immer ausschlaggebend, wer der Verkäufer ist - eine Privatperson oder ein Unternehmen. Bei dem Kauf von Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien im Besitztum des Unternehmens beträgt der Steuersatz 21%, oder ich nur 1,5% abhängig davon, ob das Unternehmen mitveräussert wird, oder nur die Immobilie.
Für diejenigen, die eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchten, bieten wir folgende Dienstleistungen an:
- Beratung und Ausarbeitung von Suchkriterien
- Besichtigung von den passenden Immoblien
- Berechnung von sämtlichen Kaufkosten
- Vorbereitung von den Kaufunterlagen für den Käufer: NIE, Bankkontoeröffnung, Immobilienschätzung, Finanzierungsantrag und damit verbundene Unterlagen
- Prüfung der Immobilie auf Legalität, Lasten, Bauverstöße etc. durch Anwälte und Architekten
- Begleitung des Kauf bis zur Abzeichnen des Kaufvertrages und auch nach dem Kauf
- Hilfe bei der Auswahl des Notars inklusive deutschen Sprachkenntnissen und Möglichkeit der Reservierungszahlung auf Notars Treuhandskonto
- Empfehlung der geeigneten Steuerberater zur Abgabe von jährlichen Steuererklärung, die sich aus dem Immoblienbesitz in Spanien resultieren
- Empfehlung der geprüften Gärtner und Handwerkern
- Empfehlung von geprüften Architekten und Baufirmen im Falle der Umbauwunsches
- Weitgehende Auskunft zu den Versicherungen, Ärzten, Schulen und weiteren Aspekten, die mit dem Leben auf Mallorca verbunden sind.
